○目次

 

１．運用状況…………………………………………………………………………………………………………… 2

    運用状況………………………………………………………………………………………………………… 2

２．財務諸表…………………………………………………………………………………………………………… 9

（１）貸借対照表…………………………………………………………………………………………………… 9

（２）損益計算書……………………………………………………………………………………………………11

（３）投資主資本等変動計算書……………………………………………………………………………………12

（４）金銭の分配に係る計算書……………………………………………………………………………………14

（５）キャッシュ・フロー計算書…………………………………………………………………………………15

（６）継続企業の前提に関する注記………………………………………………………………………………16

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記…………………………………………………………………16

（８）財務諸表に関する注記事項…………………………………………………………………………………17

（９）発行済投資口の総口数の増減………………………………………………………………………………23

３．参考情報……………………………………………………………………………………………………………24

（１）本投資法人の資産の構成……………………………………………………………………………………24

（２）投資資産………………………………………………………………………………………………………25

（３）テナントの概要………………………………………………………………………………………………34

 

１．運用状況

運用状況

（イ）当期の概況

(a) 本投資法人の主な推移

　本投資法人は、「投資信託及び投資法人に関する法律」（昭和26年法律第198号。その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。）に基づき2001年9月10日に設立され、2002年6月12日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に投資証券を上場し（銘柄コード8954）、本投資口につき金融商品取引所での売買が可能になりました。その後の公募増資及び投資口の分割等により、当期末（2026年8月31日）時点の発行済投資口の総口数は5,520,000口となっています。

　本投資法人は首都圏のほか、主として全国の主要都市部に所在する事務所（オフィス）（以下「オフィス」といいます。）を用途とする不動産関連資産（本投資法人の投資対象の総称とします。以下同じです。）に投資するとともに、ホテル・商業施設・住宅・物流施設を用途とする不動産関連資産に投資する総合型の不動産投資法人（ＲＥＩＴ）です。

 

(b) 本投資法人を取り巻く環境

　国内景気は、中東情勢や自然災害の影響を注視する必要があるものの、個人消費や設備投資の持ち直しを受け、緩やかに回復しています。先行きについても、雇用・所得環境の改善や各種政策の効果が緩やかな回復を支えることが期待されています。

　不動産マーケットでは、好調な賃貸市況やインバウンド需要の高まりへの期待等を背景に国内投資家、海外投資家とも積極的な投資姿勢が見られ、活発な取引が継続しています。

　一方、物価上昇の継続による消費者マインドの下振れ、地政学的リスクの高まりによる国際情勢の不安定化、ＦＲＢ及び日本銀行の金融政策の動向を通じた金利や為替動向等、我が国の景気や不動産マーケットに影響を与える要因については引き続き注意が必要です。

 

(c) 運用実績

　このような環境下、本投資法人は、外部成長、内部成長及び財務戦略を推進し、1口当たり分配金等の安定的成長を通じ、投資主価値の安定的成長を図っています。

　当期は、2026年3月に「蒲田プライム」（取得価格11,300百万円）、2026年4月に「ベイサイドパークOSAKAサウスレジデンシス」（取得価格3,540百万円）及び「ベイサイドパークOSAKAノースレジデンシス」（取得価格2,860百万円）を取得し、2026年8月に「天神ノースフロントビル」の第5回目の取得（準共有持分16％、持分相当の取得価格1,016百万円）及び「那覇新都心センタービル（追加取得）」の第1回目の取得（準共有持分10％、持分相当の取得価格2,120百万円）を実行しました。また、2026年3月に「青山サンクレストビル」（準共有持分40％、売却価格6,796百万円）及び「浜松アクトタワー」（準共有持分40％、売却価格6,860百万円）を売却しました。

　本投資法人では、オリックスグループ（注）の知見及びネットワークを活用し、本投資法人の資産運用会社であるオリックス・アセットマネジメント株式会社（以下「本資産運用会社」といいます。）によるハンズオンマネジメントを通じたバリューアップの実施により物件の競争力向上やテナントリレーションの強化を図ります。本投資法人の保有する不動産関連資産の稼働率は当期末（2026年8月31日）において99.2％の高稼働を維持しています。

 

（注） オリックス株式会社及びそのグループ企業をいいます。

 

　資金調達の面では、期限の到来した既存の借入金の返済資金及び特定資産の取得資金の一部に充てるため2026年3月から2026年8月までに43,097百万円の長期借入及び短期借入を行いました。

　結果として、当期末（2026年8月31日）時点における借入残高は338,697百万円、投資法人債残高は21,000百万円、有利子負債残高は359,697百万円となり、ＬＴＶ（総資産ベース）（注1）は47.5％、固定金利比率（注2）は83.9％、長期負債比率（注3）は86.3％となりました。

 

（注1） ＬＴＶ（総資産ベース）は、有利子負債残高を貸借対照表上の総資産で除して算出し、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

（注2） 固定金利比率は、固定金利負債の残高を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

（注3） 長期負債比率は、長期有利子負債残高（1年内返済・償還予定の長期負債を含みません。）を有利子負債残高で除した数値を示したものであり、小数点第2位を四捨五入して記載しています。

 

（d）業績及び分配の概要

　上記のような運用の結果、当期の実績として営業収益31,807百万円、営業利益17,091百万円、経常利益14,944百万円、当期純利益14,921百万円を計上しました。

　分配金について本投資法人では、投資法人に係る課税の特例（租税特別措置法（昭和32年法律第26号。その後の改正を含みます。）第67条の15）の適用により、利益分配金の最大額が損金算入されることを企図しています。当期は、財務基盤強化を目的に租税特別措置法第65条の7の「特定の資産の買換えの場合の課税の特例」を活用して当期未処分利益のうち1,099百万円を内部留保することとし、当期未処分利益から当該内部留保額を控除した残額の概ね全額である13,822百万円を分配します。この結果、投資口1口当たりの分配金は2,504円となりました。

 

 

（ロ） 次期の見通し

(a）今後の運用方針

前記「（イ）当期の概況／(b) 本投資法人を取り巻く環境」に記載の環境認識を踏まえ、本投資法人は社会環境やマーケットの変化に的確に対応し、投資主価値の安定的な成長を目指すべく、ポートフォリオの収益性と安定性の向上、財務コストの効率的な管理と安定性の強化、及びサステナビリティ上の諸課題への取組を進めていきます。

 

(b）運用状況の見通し

１．決算後に生じた重要な事実

資産の売却について

2026年3月10日付で「浜松アクトタワー」を売却する契約を締結したもののうち、2026年9月1日付にて「浜松アクトタワー」（準共有持分60％）の売却が完了しました。また、2026年10月22日付で「ラウンドクロス鹿児島」を売却する契約を締結しました。詳細については、後記「２.財務諸表 /（８）財務諸表に関する注記事項 /（重要な後発事象に関する注記）」をご参照ください。

 

　　（参考情報）

資産の取得について

以下の不動産関連資産を決算日後に取得又は取得を予定しています。「天神ノースフロントビル」については、2024年8月28日付で「天神ノースフロントビル」を取得する契約を締結したもののうち、当決算日までに準共有持分の84％を取得し、残準共有持分は決算日後に取得を予定しています。また、「那覇新都心センタービル（追加取得）」については、2026年8月26日付で「那覇新都心センタービル（追加取得）」を取得する契約を締結したもののうち、当決算日までに準共有持分の10％を取得し、残準共有持分は決算日後に取得又は取得を予定しています。

本書の日付時点の概況等は以下のとおりです。

 

【天神ノースフロントビル】

取得及び取得予定資産：不動産信託受益権

取得及び取得予定価格：6,350百万円 （注1）（注2）

取得及び取得予定日  ：2024年8月29日～2027年2月25日（注1）（注3）

所　在　地 ：福岡県福岡市中央区天神四丁目4番20号

用　　　途 ：事務所・店舗

面　　　積 ：土地1,154.79㎡ 建物6,893.91㎡

構　　　造 ：鉄骨造陸屋根8階建

建 築 時 期：2010年1月

所有・それ以外の別：所有権

 

（注1）6回に分けて取得又は取得予定であり、取得日ごとの取得価格は以下のとおり又は以下を予定しています。

第1回 2024年8月29日に取得完了 317.5百万円（準共有持分5％）

第2回 2025年2月27日に取得完了 1,587.5百万円（準共有持分25％）

第3回 2025年8月28日に取得完了 1,397百万円（準共有持分22％）

第4回 2026年2月26日に取得完了 1,016百万円（準共有持分16％）

第5回 2026年8月27日に取得完了 1,016百万円（準共有持分16％）

第6回 2027年2月25日に取得予定 1,016百万円（準共有持分16％）

 

（注2）取得及び取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

 

（注3）当該契約はフォワード・コミットメント等（金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。）に該当します。なお、本物件の鑑定評価額は6,950百万円（価格時点：2026年8月31日　準共有持分100％の価格）です。

 

【豊洲プライムスクエア】

取 得 資 産：不動産信託受益権（準共有持分50％）

取 得 価 格：29,400百万円（注）

取　得　日 ：2026年9月30日

所　在　地 ：東京都江東区豊洲五丁目6番36号

用　　　途 ：事務所・店舗・駐車場

面　　　積 ：土地10,254.91㎡ 建物41,290.36㎡

構　　　造 ：鉄骨造陸屋根12階建

建 築 時 期：2010年8月

所有・それ以外の別：所有権

 

（注）取得価格については、消費税その他取得に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

 

【那覇新都心センタービル（追加取得）】

取得及び取得予定資産：不動産信託受益権（準共有持分50％）

取得及び取得予定価格：10,600百万円 （注1）（注2）

取得及び取得予定日  ：2026年8月31日～2028年8月31日（注1）（注3）

所　在　地 ：沖縄県那覇市おもろまち一丁目1番12号

用　　　途 ：事務所・店舗・ホテル

面　　　積 ：土地7,880.42㎡ 建物34,180.43㎡

構　　　造 ：鉄骨造陸屋根地下1階付19階建

建 築 時 期：2011年7月

所有・それ以外の別：所有権

 

（注1）5回に分けて取得又は取得予定であり、取得日ごとの取得価格は以下のとおり又は以下を予定しています。

第1回 2026年8月31日に取得完了 2,120百万円（準共有持分10％）

第2回 2026年9月1日に取得完了 2,120百万円（準共有持分10％）

第3回 2027年8月31日に取得予定 2,120百万円（準共有持分10％）

第4回 2027年9月1日に取得予定 2,120百万円（準共有持分10％）

第5回 2028年8月31日に取得予定 2,120百万円（準共有持分10％）

 

（注2）取得及び取得予定価格については、消費税その他取得に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

 

（注3）当該契約はフォワード・コミットメント等（金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。）に該当します。

 

２．運用状況の見通し

 2027年2月期（第50期：2026年9月1日～2027年2月28日）及び2027年8月期（第51期：2027年3月1日～2027年8月31日）の運用状況については、以下のとおり見込んでいます。

 

※　2027年2月期（第50期：2026年9月1日～2027年2月28日）

営業収益　　　　　　　　　　　　　　29,020百万円

営業利益　　　　　　　　　　　　　　15,419百万円

経常利益　　　　　　　　　　　　　　12,861百万円

当期純利益　　　　　　　　　　　　　12,838百万円

1口当たり分配金　　　　　　　　　　　　 2,470円

1口当たり利益超過分配金　　　　　　　　　　 -円

 

※　2027年8月期（第51期：2027年3月1日～2027年8月31日）

営業収益　　　　　　　　　　　　　　28,701百万円

営業利益　　　　　　　　　　　　　　15,019百万円

経常利益　　　　　　　　　　　　　　11,918百万円

当期純利益　　　　　　　　　　　　　11,895百万円

1口当たり分配金　　　　　　　　　　　　 2,300円

1口当たり利益超過分配金　　　　　　　　　　 -円

 

（注）上記の予想数値は一定の前提条件の下に算出した本書の日付現在のものであり、状況の変化により、実際の当期純利

  　　益、分配金は変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。

 

2027年2月期（第50期：2026年9月1日～2027年2月28日）及び

2027年8月期（第51期：2027年3月1日～2027年8月31日）運用状況予想の前提条件

項目

前提条件

計算期間

・2027年2月期（第50期：2026年9月1日～2027年2月28日）

・2027年8月期（第51期：2027年3月1日～2027年8月31日）

保有物件

・運用状況の予想にあたっては、2026年8月期末時点に保有している123物件から、「那覇新都心センタービル」の残準共有持分の取得及び取得予定（2026年9月1日に準共有持分の10％、2027年8月31日に準共有持分の10％、2027年9月1日に準共有持分の10％、2028年8月31日に準共有持分の10％）、「豊洲プライムスクエア」の準共有持分の取得（2026年9月30日に準共有持分の50％）、「天神ノースフロントビル」の残準共有持分の取得予定を進め（2027年2月25日に準共有持分の16％）、「浜松アクトタワー」の残準共有持分の売却（2026年9月1日に準共有持分の60％）、「ラウンドクロス鹿児島」の売却予定（2026年12月22日）を進めることを前提としており、2027年8月期末までの間、その他の物件の異動（追加物件の取得、既存保有物件の売却）がないことを前提としています。

・実際には物件の異動等により変動する可能性があります。

発行済投資口の

総口数

・本書の日付現在の発行済投資口の総口数（5,520,000口）を前提としており、その後、新投資口の追加発行がないことを前提としています。

有利子負債

・2026年8月期末後、借入金13,115百万円の弁済期限が到来し、7,000百万円の期限前弁済、41,615百万円の借換え及び新規借入を行った結果、本書の日付現在、381,197百万円（借入金360,197百万円、投資法人債21,000百万円）の有利子負債を有しています。

・本書の日付以降、2027年2月期及び2027年8月期において、弁済期を迎える借入金31,320百万円については全額借換えを行うことを前提としています。

営業収益

・賃貸事業収入は、本書の日付現在で有効な賃貸借契約書をもとに、市場環境、各物件の競争力及びテナントとの交渉状況等を勘案して算出しています。

・テナントによる賃料の延滞又は不払いがないことを前提としています。

・不動産等売却益については、「浜松アクトタワー」の準共有持分60％の売却により2027年2月期に838百万円、「ラウンドクロス鹿児島」の売却予定により2027年2月期に29百万円を見込んでいます。

 

 

営業費用

・保有する不動産関連資産に係る固定資産税、都市計画税等については、原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

  なお、不動産関連資産の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産関連資産の取得原価に算入しています。

・修繕費は、年度による金額の差異が大きいこと、定期的に発生する金額でないこと等から、予想する金額と大きく異なる可能性があります。

・公租公課については、2027年2月期は1,983百万円、2027年8月期は2,022百万円を想定しています。

・管理業務費については、2027年2月期は1,925百万円、2027年8月期は1,979百万円を想定しています。

・減価償却費については、2027年2月期は4,096百万円、2027年8月期は4,102百万円を想定しています。

営業外費用

・営業外費用（支払利息、投資法人債利息等）については、2027年2月期は2,594百万円、2027年8月期は3,139百万円を想定しています。

1口当たり分配金

・利益の金額を限度とし、かつ、配当可能額の90％に相当する金額を超えて分配することを前提としています。

・2027年2月期の分配金については、租税特別措置法により内部留保した圧縮積立金の一部（800百万円）を取り崩して分配することを前提としています。なお、上記圧縮積立金取崩額は今後増減する可能性があります。

・2027年8月期の分配金については、租税特別措置法により内部留保した圧縮積立金の一部（800百万円）を取り崩して分配することを前提としています。なお、上記圧縮積立金取崩額は今後増減する可能性があります。

・テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動や、物件の異動、金利の変動、新投資口の追加発行等により1口当たりの分配金の額が変動する可能性があります。

1口当たり

利益超過分配金

・利益を超える金銭の分配については、現時点で行う予定はありません。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則及び資産運用業協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

・一般的な経済動向及び不動産市況等に大きな変動がないことを前提としています。

 

 

２．財務諸表

（１）貸借対照表

 

 

（単位：百万円）

 

前期

(2026年2月28日)

当期

(2026年8月31日)

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

11,055

11,977

信託現金及び信託預金

9,321

11,166

営業未収入金

1,266

1,808

前払費用

135

133

その他

41

165

流動資産合計

21,819

25,251

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

74,420

74,510

減価償却累計額

△28,999

△29,861

建物（純額）

45,421

44,649

建物附属設備

29,056

29,197

減価償却累計額

△24,899

△25,100

建物附属設備（純額）

4,156

4,096

構築物

1,082

1,082

減価償却累計額

△911

△922

構築物（純額）

170

159

機械及び装置

2,445

2,488

減価償却累計額

△2,208

△2,222

機械及び装置（純額）

237

265

工具、器具及び備品

780

788

減価償却累計額

△511

△548

工具、器具及び備品（純額）

268

240

土地

177,190

177,190

建設仮勘定

1

144

信託建物

129,052

129,060

減価償却累計額

△30,026

△30,850

信託建物（純額）

99,026

98,209

信託建物附属設備

39,510

38,891

減価償却累計額

△20,931

△21,097

信託建物附属設備（純額）

18,579

17,793

信託構築物

1,966

2,079

減価償却累計額

△1,520

△1,550

信託構築物（純額）

446

528

信託機械及び装置

1,624

1,625

減価償却累計額

△1,249

△1,264

信託機械及び装置（純額）

375

361

信託工具、器具及び備品

4,072

4,209

減価償却累計額

△2,396

△2,460

信託工具、器具及び備品（純額）

1,675

1,748

信託土地

364,481

377,072

信託建設仮勘定

235

20

有形固定資産合計

712,265

722,482

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

前期

(2026年2月28日)

当期

(2026年8月31日)

無形固定資産

 

 

借地権

484

477

信託借地権

4,753

4,728

その他

70

60

無形固定資産合計

5,308

5,266

投資その他の資産

 

 

修繕積立金

830

560

敷金及び保証金

267

254

信託差入敷金及び保証金

746

746

長期前払費用

2,033

2,100

投資その他の資産合計

3,878

3,662

固定資産合計

721,452

731,410

繰延資産

 

 

投資法人債発行費

82

76

繰延資産合計

82

76

資産合計

743,354

756,738

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

2,896

3,266

短期借入金

9,500

8,500

１年内返済予定の長期借入金

35,472

40,935

未払金

1,038

148

未払費用

621

722

未払法人税等

6

16

未払消費税等

1,142

940

前受金

4,043

4,060

その他

587

539

流動負債合計

55,308

59,128

固定負債

 

 

投資法人債

21,000

21,000

長期借入金

281,725

289,262

預り敷金及び保証金

31,488

31,917

資産除去債務

186

187

固定負債合計

334,399

342,367

負債合計

389,708

401,496

純資産の部

 

 

投資主資本

 

 

出資総額

335,757

335,757

剰余金

 

 

任意積立金

 

 

圧縮積立金

3,483

4,563

任意積立金合計

3,483

4,563

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

14,405

14,921

剰余金合計

17,888

19,484

投資主資本合計

353,645

355,242

純資産合計

※2 353,645

※2 355,242

負債純資産合計

743,354

756,738

 

（２）損益計算書

 

 

（単位：百万円）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

営業収益

 

 

賃貸事業収入

※1 25,630

※1 25,537

その他賃貸事業収入

※1 2,795

※1 2,755

不動産等売却益

※2 2,744

※2 3,514

受取配当金

10

-

営業収益合計

31,181

31,807

営業費用

 

 

賃貸事業費用

※1 12,947

※1 12,357

資産運用報酬

1,629

1,991

資産保管及び一般事務委託手数料

107

97

役員報酬

8

7

会計監査人報酬

13

13

その他営業費用

225

249

営業費用合計

14,931

14,716

営業利益

16,250

17,091

営業外収益

 

 

受取利息

25

42

未払分配金戻入

2

2

還付加算金

5

-

営業外収益合計

33

44

営業外費用

 

 

支払利息

1,477

1,785

投資法人債利息

100

102

投資法人債発行費償却

6

6

融資手数料

280

294

その他

1

2

営業外費用合計

1,865

2,191

経常利益

14,417

14,944

税引前当期純利益

14,417

14,944

法人税、住民税及び事業税

12

22

法人税等合計

12

22

当期純利益

14,404

14,921

前期繰越利益

0

0

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

14,405

14,921

 

（３）投資主資本等変動計算書

前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

 

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

投資主資本合計

 

任意積立金

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

 

圧縮積立金

任意積立金合計

当期首残高

335,757

3,516

3,516

12,497

16,013

351,771

当期変動額

 

 

 

 

 

 

圧縮積立金の取崩

 

△33

△33

33

-

-

剰余金の配当

 

 

 

△12,530

△12,530

△12,530

当期純利益

 

 

 

14,404

14,404

14,404

当期変動額合計

-

△33

△33

1,907

1,874

1,874

当期末残高

※ 335,757

3,483

3,483

14,405

17,888

353,645

 

 

 

 

純資産合計

当期首残高

351,771

当期変動額

 

圧縮積立金の取崩

-

剰余金の配当

△12,530

当期純利益

14,404

当期変動額合計

1,874

当期末残高

353,645

 

当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

 

 

 

 

 

（単位：百万円）

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

投資主資本合計

 

任意積立金

当期未処分利益又は当期未処理損失（△）

剰余金合計

 

圧縮積立金

任意積立金合計

当期首残高

335,757

3,483

3,483

14,405

17,888

353,645

当期変動額

 

 

 

 

 

 

圧縮積立金の積立

 

1,080

1,080

△1,080

-

-

剰余金の配当

 

 

 

△13,325

△13,325

△13,325

当期純利益

 

 

 

14,921

14,921

14,921

当期変動額合計

-

1,080

1,080

516

1,596

1,596

当期末残高

※ 335,757

4,563

4,563

14,921

19,484

355,242

 

 

 

 

純資産合計

当期首残高

353,645

当期変動額

 

圧縮積立金の積立

-

剰余金の配当

△13,325

当期純利益

14,921

当期変動額合計

1,596

当期末残高

355,242

 

（４）金銭の分配に係る計算書

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

 

金額（円）

金額（円）

Ⅰ　当期未処分利益

14,405,521,817

14,921,957,265

Ⅱ　分配金の額

13,325,280,000

13,822,080,000

(投資口1口当たり分配金の額）

(2,414)

（2,504)

Ⅲ　任意積立金

 

 

　　　圧縮積立金繰入額

1,080,000,000

1,099,000,000

Ⅳ　次期繰越利益

241,817

877,265

 

分配金の額の算出方法

　本投資法人の規約第38条及び別紙3第1項（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能額の90％に相当する金額を超えるものとしています。

　本投資法人の規約第38条及び別紙3第1項（2）に定める分配方針に基づき、分配金の額は利益の金額を限度とし、かつ、租税特別措置法第67条の15に規定されている本投資法人の配当可能額の90％に相当する金額を超えるものとしています。

 

　かかる方針をふまえ、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金繰入額を控除した残額の概ね全額である13,325,280,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人規約別紙3第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行っていません。

　かかる方針をふまえ、当期未処分利益から租税特別措置法第65条の7による圧縮積立金繰入額を控除した残額の概ね全額である13,822,080,000円を利益分配金として分配することとしました。なお、本投資法人規約別紙3第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行っていません。

 

 

（５）キャッシュ・フロー計算書

 

 

（単位：百万円）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税引前当期純利益

14,417

14,944

減価償却費

4,318

4,215

長期前払費用償却額

228

240

投資法人債発行費償却

6

6

貸倒引当金の増減額（△は減少）

△13

-

受取利息

△25

△42

支払利息

1,577

1,887

固定資産除却損

37

11

営業未収入金の増減額（△は増加）

100

△541

未収消費税等の増減額（△は増加）

962

-

未払消費税等の増減額（△は減少）

1,142

△201

前払費用の増減額（△は増加）

△50

2

長期前払費用の支払額

△244

△307

信託有形固定資産の売却による減少額

4,015

10,031

修繕積立金の取崩額

-

38

営業未払金の増減額（△は減少）

365

△253

未払金の増減額（△は減少）

31

△893

前受金の増減額（△は減少）

17

17

その他

△30

41

小計

26,855

29,197

利息の受取額

26

42

利息の支払額

△1,525

△1,787

法人税等の支払額

△20

△12

営業活動によるキャッシュ・フロー

25,335

27,439

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

有形固定資産の取得による支出

△340

△376

信託有形固定資産の取得による支出

△35,212

△23,182

預り敷金及び保証金の受入による収入

1,951

4,031

預り敷金及び保証金の返還による支出

△654

△3,773

使途制限付信託預金の預入による支出

△901

△2,341

使途制限付信託預金の払戻による収入

181

1,119

修繕積立金の支出

△19

△58

その他

△40

10

投資活動によるキャッシュ・フロー

△35,034

△24,571

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入れによる収入

23,500

13,000

短期借入金の返済による支出

△18,000

△14,000

長期借入れによる収入

32,350

30,097

長期借入金の返済による支出

△17,350

△17,097

分配金の支払額

△12,528

△13,322

財務活動によるキャッシュ・フロー

7,971

△1,322

現金及び現金同等物の増減額（△は減少）

△1,727

1,545

現金及び現金同等物の期首残高

19,269

17,542

現金及び現金同等物の期末残高

※ 17,542

※ 19,087

 

（６）継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

 

（７）重要な会計方針に係る事項に関する注記

 

 1．固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産（信託財産を含む）

  定額法によっています。なお、主な耐用年数は以下のとおりです。

 

　建物　　　　　　31～60年

　建物附属設備　　 6～18年

　構築物　　　　　10～20年

　機械及び装置　　10～18年

 

(2) 無形固定資産（信託財産を含む）

　定額法によっています。

　なお、定期借地権については、残存期間に基づく定額法によっています。

 

(3) 長期前払費用

　定額法によっています。

 2．繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

　償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

 3．収益及び費用の計上基準

(1) 不動産等の売却

　不動産等の売却については、不動産等の売買契約に定められた引渡義務を履行することにより、顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益を認識しています。

　なお、損益計算書上は、不動産等の売却代金である「不動産等売却収入」から売却した不動産等の帳簿価額である「不動産等売却原価」及び売却に直接要した諸費用である「その他売却費用」を控除した金額を「不動産等売却益」又は「不動産等売却損」として表示しています。

(2) 固定資産税等の処理方法

　保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税等については原則として賦課決定された税額のうち、当該計算期間に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

 

　なお、不動産等の取得に伴い本投資法人が負担すべき取得年度の固定資産税、都市計画税等相当額については、費用計上せず当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等取得原価に算入したこれら公租公課相当額は前期19百万円、当期45百万円です。

 4．キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

　キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3箇月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

 5．不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方針

　保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内のすべての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じたすべての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

　なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。

（1）信託現金及び信託預金

（2）信託建物、信託建物附属設備、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、信託土地、信託建設仮勘定

（3）信託借地権

（4）信託差入敷金及び保証金

 6．消費税等の処理方法

　固定資産等に係る控除対象外消費税は個々の資産の取得原価に算入しています。

 

 

（８）財務諸表に関する注記事項

（貸借対照表に関する注記）

1   コミットメントライン契約に係る借入未実行残高等

　本投資法人は、取引銀行等とコミットメントライン契約を締結しています。

 

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

コミットメントライン契約の総額

40,500百万円

44,500百万円

借入実行残高

-百万円

-百万円

借入未実行残高

40,500百万円

44,500百万円

 

※2   投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

前期

（2026年2月28日）

当期

（2026年8月31日）

50百万円

50百万円

 

 

（損益計算書に関する注記）

 ※1  不動産賃貸事業損益の内訳（単位：百万円）

 

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

Ａ．不動産賃貸事業収益

 

 

 

 

 

賃貸事業収入

 

 

 

 

 

（賃料）

24,763

 

24,635

 

 

（共益費）

866

25,630

901

25,537

 

その他賃貸事業収入

 

 

 

 

 

（水道光熱費収入）

1,842

 

1,825

 

 

（駐車場使用料）

534

 

549

 

 

（解約違約金）

49

 

16

 

 

（その他営業収入）

369

2,795

364

2,755

 

不動産賃貸事業収益合計

 

28,425

 

28,293

Ｂ．不動産賃貸事業費用

 

 

 

 

 

賃貸事業費用

 

 

 

 

 

（管理業務費）

2,246

 

2,078

 

 

（水道光熱費）

2,082

 

1,996

 

 

（公租公課）

2,004

 

2,110

 

 

（損害保険料）

44

 

44

 

 

（修繕費）

1,848

 

1,528

 

 

（減価償却費）

4,318

 

4,215

 

 

（その他賃貸事業費用）

401

12,947

382

12,357

 

不動産賃貸事業費用合計

 

12,947

 

12,357

Ｃ．

不動産賃貸事業損益（Ａ－Ｂ）

 

15,478

 

15,935

 

 

 

　　　 ※2  不動産等売却損益の内訳（単位：百万円）

　　　　　前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

青山サンクレストビル

　　　不動産等売却収入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,796

　　　不動産等売却原価　　　　　　　　　　　　　　4,015

　　　その他売却費用　　　　　　　　　　　　　　　　 36　　　　4,051

　　　不動産等売却益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,744

 

　　　　　当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

青山サンクレストビル

　　　不動産等売却収入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,796

　　　不動産等売却原価　　　　　　　　　　　　　　4,015

　　　その他売却費用　　　　　　　　　　　　　　　　 36　　　　4,051

　　　不動産等売却益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,744

 

浜松アクトタワー

　　　不動産等売却収入　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,860

　　　不動産等売却原価　　　　　　　　　　　　　　6,017

　　　その他売却費用　　　　　　　　　　　　　　　　 72　　　　6,090

　　　不動産等売却益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 769

 

 

（投資主資本等変動計算書に関する注記）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

※　発行可能投資口総口数及び発行済投資口の総口数

 

 

発行可能投資口総口数

20,000,000口

20,000,000口

発行済投資口の総口数

5,520,000口

5,520,000口

 

 

（キャッシュ・フロー計算書に関する注記）

 ※ 現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

現金及び預金

11,055百万円

11,977百万円

信託現金及び信託預金

9,321百万円

11,166百万円

使途制限付信託預金（注）

△2,834百万円

△4,056百万円

現金及び現金同等物

17,542百万円

19,087百万円

（注）テナントから預かっている敷金の返還等のために留保されている信託預金です。

 

 

 

（賃貸等不動産に関する注記）

　本投資法人では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスビル等を有しています。これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は以下のとおりです。

（単位：百万円）

 

 

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

貸借対照表計上額

 

 

 

期首残高

690,422

717,321

 

期中増減額

26,899

10,248

 

期末残高

717,321

727,570

期末時価

987,808

1,002,868

（注1）貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額です。

　　　 （注2）賃貸等不動産の期中増減額のうち、前期の主な増加額は、3物件（ホリデイ・インエクスプレス大阪シティセンター御堂筋、プライム新横浜ビル、天神ノースフロントビル）の取得（33,180百万円）によるものであり、主な減少額は、1物件（青山サンクレストビル）の売却（4,015百万円）及び減価償却費の計上によるものです。当期の主な増加額は、5物件（蒲田プライム、ベイサイドパークOSAKAサウスレジデンシス、ベイサイドパークOSAKAノースレジデンシス、天神ノースフロントビル、那覇新都心センタービル）の取得（21,575百万円）によるものであり、主な減少額は、2物件（青山サンクレストビル、浜松アクトタワー）の売却（10,032百万円）及び減価償却費の計上によるものです。

　　　 （注3）期末の時価は、社外の不動産鑑定士による鑑定評価額を記載しています。

  なお、賃貸等不動産に関する当期の損益につきましては、「損益計算書に関する注記」に記載しています。

 

 

（収益認識に関する注記）

前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表［損益計算書に関する注記］の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。

　　なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。

 

当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、注記表［損益計算書に関する注記］の「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」及び「※2 不動産等売却損益の内訳」をご参照ください。

　　なお、「※1.不動産賃貸事業損益の内訳」には、企業会計基準第13号「リース取引に関する会計基準」に基づく収益が含まれています。また、主な顧客との契約から生じる収益は「不動産等売却収入」及び「水道光熱費収入」です。

 

 

（セグメント情報等に関する注記）

［セグメント情報］

　本投資法人は、不動産賃貸事業の単一セグメントであるため、記載を省略しています。

 

［関連情報］

前期（自　2025年9月1日　至　2026年2月28日）

1． 製品及びサービスに関する情報

　単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

2． 地域に関する情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

(2）有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

3． 主要な顧客に関する情報

    単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

当期（自　2026年3月1日　至　2026年8月31日）

1． 製品及びサービスに関する情報

　単一の製品・サービスの区分の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

2． 地域に関する情報

(1）売上高

　本邦の外部顧客への売上高が損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しています。

(2）有形固定資産

　本邦に所在している有形固定資産の金額が貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しています。

3． 主要な顧客に関する情報

    単一の外部顧客への売上高がすべて損益計算書の営業収益の10％未満であるため、記載を省略しています。

 

 

（1口当たり情報に関する注記）

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

1口当たり純資産額

64,066円

64,355円

1口当たり当期純利益

2,610円

2,703円

（注1）1口当たり当期純利益は、当期純利益を日数加重平均投資口数で除することにより算定しています。また、潜在投資口調整後1口当たり当期純利益については、潜在投資口がないため記載していません。

（注2）1口当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりです。

 

前期

自　2025年9月 1日

至　2026年2月28日

当期

自　2026年3月 1日

至　2026年8月31日

当期純利益（百万円）

14,404

14,921

期中平均投資口数（口）

5,520,000

5,520,000

 

 

 

（重要な後発事象に関する注記）

資産の売却について

規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2026年3月10日付で資産を売却する契約を締結したもののうち、以下の資産を売却しました。

 

〔浜松アクトタワー（準共有持分60％）〕

売却価格（注1）　　 10,290百万円

資産の種類　　　　 不動産信託受益権

契約日　　　　　　 2026年3月10日

引渡日　　　　　　 2026年9月1日（注2）

売却先　　　　　　 アクト合同会社

損益に及ぼす影響　 営業収益として不動産等売却益838百万円を計上する予定です。

 

(注1) 売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

(注2) 当該契約はフォワード・コミットメント等（金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。）に該当します。

当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。

①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反があり（かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。）、当該違反により当該契約の目的を達成することができない場合は、相手方（以下「解除権者」といいます。）は、違反当事者へ書面による通知を行うことにより当該契約を解除することができます。但し、既に売却の実行が完了した持分については解除することはできません。

②前記①の事由により当該契約の全部又は一部が解除された場合、解除権者は、違反当事者に対し、違約金として解除された売買に係る売買代金の15％相当額を請求することができるものとされています。なお、解除権者が被り又は負担した損害等が違約金の金額を超える場合でも、違反当事者に対し、違約金を超える金額を請求することができず、また、かかる損害等が違約金の金額に満たない金額の場合であっても、違反当事者は違約金の減額を請求することはできないこととされています。

③いずれかの当事者が当該契約に違反したことにより損害等を被った場合、浜松アクトタワーの信託受益権持分の第2回の売却実行日から6ヶ月以内に具体的な事由等を書面で通知した場合に限り、違反当事者は、相手方当事者に対して、かかる損害等を賠償するものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の15％相当額を上限とするものとされています。

 

規約に定める資産運用の基本方針に基づき、2026年10月22日付で資産を売却する契約を締結しました。

 

〔ラウンドクロス鹿児島〕

売却価格（注1）　　 1,242百万円

資産の種類　　　　 不動産信託受益権

契約日　　　　　　 2026年10月22日

引渡日　　　　　　 2026年12月22日（予定）（注2）

売却先　　　　　　 非開示（注3）

損益に及ぼす影響　 営業収益として不動産等売却益29百万円を計上する予定です。

 

(注1) 売却価格については、消費税その他売却に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）を含まない金額（売買契約書等に記載された売買金額）を記載しています。

(注2) 当該契約はフォワード・コミットメント等（金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」において、「先日付での売買契約であって、契約締結から1月以上経過した後に決済・物件引渡しを行うこととしているものその他これに類する契約」と定義されています。）に該当します。

当該契約に規定される解除条項の内容等は以下のとおりです。

①買主又は売主のいずれか一方に当該契約の重大な違反がある場合（かかる当事者を、以下「違反当事者」といいます。）、相手方（以下「解除権者」といいます。）は、相当の期間を定めたうえで、違反当事者に違反事項の是正を催告し、違反当事者が当該期間内に当該事項を是正しない場合は当該契約を解除することができます。また、相当期間内に当該事項を是正することが不可能であることが明らかな場合には、解除権者は、催告をせずして直ちに当該契約を解除することができます。

 

②前記①の事由により当該契約が解除された場合、解除権者は、違反当事者に対し、違約金として売買代金の10％相当額を請求することができるものとされています。なお、解除権者が被り又は負担した損害等が違約金の金額を超える場合でも、解除権者は、違反当事者に対し、違約金を超える金額を請求することができず、また、かかる損害等が違約金の金額に満たない金額の場合であっても、違反当事者は違約金の減額を請求することはできないこととされています。

③いずれかの当事者が、違反当事者の当該契約への違反に起因し又はこれに関連して損害等を被った場合、違反当事者に対して、売却実行日から3ヶ月以内に限り、かかる損害等の賠償を請求することができるものとされています。ただし、損害等の賠償は、売買代金の合計額の10％相当額を上限とし、また前記②の損害等の賠償と重畳的に請求することはできないものとされています。

(注3) 開示することについて同意を得られていないため、非開示としています。

 

　　　〔開示の省略〕

リース取引、金融商品、有価証券、デリバティブ取引、退職給付、税効果会計、持分法損益等、関連当事者との取引及び資産除去債務に関する注記事項については、決算短信における開示の必要性が大きくないと考えられるため開示を省略しています。

 

 

 

（９）発行済投資口の総口数の増減

　最近5年間における発行済投資口の総口数及び出資総額の増減は以下のとおりです。

年月日

摘要

発行済投資口の総口数（口）

出資総額（百万円）

備考

増減

残高

増減

残高

2025年9月1日

投資口の分割

2,760,000

5,520,000

－

335,757

（注）

（注）2025年8月31日を分割の基準日とし、2025年9月1日を効力発生日として、投資口1口につき2口の割合による投資口の分割を行いました。

 

３．参考情報

 

本投資法人のホームページでは、以下の参考情報に加え、「IR資料室」のページ
（[URL] https://www.orixjreit.com/ja/ir/library.html）において、物件詳細データを掲載します。

 

 

（１）本投資法人の資産の構成

 

(2026年8月31日時点)

 

資産の種類

地域／用途

価額合計

（百万円）

投資比率（％）

不動産

東京都心6区

オフィス

94,455

12.48

ホテル

-

-

商業施設

4,720

0.62

住宅

22,714

3.00

物流施設

-

-

その他東京23区

オフィス

20,162

2.66

ホテル

-

-

商業施設

-

-

住宅

5,968

0.79

物流施設

-

-

首都圏その他地域

オフィス

11,361

1.50

ホテル

7,748

1.02

商業施設

9,131

1.21

住宅

-

-

物流施設

13,275

1.75

その他地域

オフィス

25,765

3.40

ホテル

-

-

商業施設

6,082

0.80

住宅

5,678

0.75

物流施設

-

-

信託不動産

東京都心6区

オフィス

69,179

9.14

ホテル

-

-

商業施設

25,403

3.36

住宅

20,668

2.73

物流施設

-

-

その他東京23区

オフィス

11,714

1.55

ホテル

-

-

商業施設

5,534

0.73

住宅

26,808

3.54

物流施設

-

-

首都圏その他地域

オフィス

37,105

4.90

ホテル

27,575

3.64

商業施設

18,431

2.44

住宅

3,376

0.45

物流施設

5,077

0.67

その他地域

オフィス

99,581

13.16

ホテル

105,010

13.88

商業施設

26,275

3.47

住宅

11,612

1.53

物流施設

7,150

0.94

預金・その他資産

29,168

3.85

資産総額

756,738

100.00

 

 

金額

（百万円）

資産総額に

対する比率（％）

    負債総額

401,496

53.06

   純資産総額

355,242

46.94

 

 

  （注1）

上表における不動産及び信託不動産はいずれもテナントに対する賃貸用です。

  （注2）

上表では各不動産関連資産の所在地域を、「東京都心6区」、「その他東京23区」、「首都圏その他地域」及び「その他地域」の4地域に分類しています。「東京都心6区」とは千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・品川区の6区を、「その他東京23区」は「東京都心6区」を除いたその他東京23区を指します。また「首都圏その他地域」とは「東京都心6区」及び「その他東京23区」を除いた東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県内の地域を、「その他地域」とは「東京都心6区」、「その他東京23区」及び「首都圏その他地域」を除いた地域を指します。

  （注3）

上表での用途区分に関し、複数の用途にて利用されている不動産関連資産については、主たる用途（過半を超える床面積にて実際に利用されている用途）を記載しています。これは、登記簿に記載されている用途とは必ずしも一致していません。また、当初決定した用途区分を変更することは、大規模リニューアル等により明らかに異なる用途に変更されると判断される場合を除き、原則として行っていません。

  （注4）

上表における不動産及び信託不動産の価額合計は、当該分類に属する不動産及び信託不動産の貸借対照表計上額（減価償却後の帳簿価額）の合計額です。

  （注5）

上表における投資比率は、本投資法人の資産総額に対する各区分の価額合計の割合です。

  （注6）  投資比率並びに負債総額及び純資産総額の資産総額に対する比率の計算において、小数点第3位を四捨五入しています。なお、投資比率の合計は、四捨五入の関係上合計数値に一致しない場合があります。

  （注7）  建設仮勘定(信託建設仮勘定を含みます。）の金額は、不動産及び信託不動産の金額には含まれていません。

 

（２）投資資産

① 投資有価証券の主要銘柄

該当事項はありません。

 

② 投資不動産

投資不動産については、後記「③ その他投資資産の主要なもの」において、不動産関連資産として一括表記

しており、2026年8月31日時点において同項記載以外に投資不動産はありません。

 

③ その他投資資産の主要なもの

(イ) 不動産鑑定評価の結果及び帳簿価額

　以下は、2026年8月31日を価格時点として実施した不動産関連資産に関する鑑定評価の結果の一覧です。

　また、同日時点における帳簿価額（減価償却後）及び取得価格を併せて記載しています。

 

　本不動産鑑定評価は、本投資法人と利害関係のない第三者機関である株式会社谷澤総合鑑定所、株式会社中央不動産鑑定所、大和不動産鑑定株式会社、一般財団法人日本不動産研究所及び日本ヴァリュアーズ株式会社のいずれかに不動産関連資産の評価を依頼し、不動産鑑定士による鑑定評価を行っています。

　なお、本不動産鑑定評価は、一定時点における不動産鑑定士の判断及び意見であることから、その内容及び当該鑑定評価額での取引等を保証するものではありません。

　各項目の意味は次のとおりです。

◆　「鑑定評価額」

　不動産鑑定評価基準及び留意事項に基づき、原則として、ＤＣＦ法による収益価格を標準とし、ＤＣ法による収益価格等による検証を行い決定された特定価格をもって「鑑定評価額」としています。

◆　「価格時点」

　不動産鑑定士が鑑定評価にあたって、不動産の価格判定の基準日とした時点であり、不動産関連資産の鑑定評価にあたっては、すべて2026年8月31日となっています。

◆　「取得価格比率」

　取得価格の合計に対する各不動産関連資産の上記価格時点における取得価格の比率をいいます。

 

　なお、鑑定評価額は、本投資法人による不動産関連資産の保有部分に係るものであり、不動産関連資産を共有している場合、一部のみを保有している場合等についての記載の数値は、個々の不動産関連資産につきその全体の評価額を表しているものではありません。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年8月31日時点)

用途／地域

物件名

鑑定

評価額

（百万円）

鑑定評価業者

帳簿価額

（百万円）

取得価格

（百万円）

取得価格比率（％）

オフィス

東京都心6区

ラウンドクロス一番町

4,050

谷澤

2,872

3,526

0.4

ラウンドクロス西新宿

4,090

谷澤

2,315

2,650

0.3

ＤＴ外苑

3,220

谷澤

1,957

2,430

0.3

代々木フォレストビル

1,560

谷澤

1,259

1,406

0.2

芝2丁目大広ビル

10,100

中央

5,859

7,500

0.9

青山２４６ビル

9,860

中央

5,206

5,200

0.6

ラウンドクロス新宿

12,200

大和

7,043

8,020

1.0

オリックス赤坂2丁目ビル

26,500

中央

18,702

21,860

2.7

ラウンドクロス新宿5丁目

5,040

大和

3,482

4,500

0.6

日本橋本町1丁目ビル

10,800

日本

8,827

10,500

1.3

ラウンドクロス渋谷

3,520

大和

3,062

3,500

0.4

オリックス水道橋ビル

3,970

日本

2,468

3,000

0.4

オリックス品川ビル

15,000

日本

13,528

15,200

1.9

オリックス不動産西新宿ビル

15,000

大和

12,509

13,600

1.7

ラウンドクロス田町

9,490

大和

6,691

6,730

0.8

渋谷パインビル

5,010

大和

3,431

3,400

0.4

ＭＧ市ヶ谷ビルディング

3,950

日本

2,784

3,100

0.4

ラウンドクロス銀座2丁目

6,960

谷澤

4,948

5,200

0.6

アークヒルズ サウスタワー

24,800

谷澤

20,972

22,000

2.7

ラウンドクロス秋葉原

5,610

谷澤

4,341

4,202

0.5

外苑西通りビル

12,120

谷澤

9,043

9,000

1.1

ラウンドクロス六本木

15,600

谷澤

12,137

12,400

1.5

赤坂檜町ビル

5,150

谷澤

4,830

4,800

0.6

渋谷TSKビル

2,270

谷澤

2,168

2,197

0.3

ラウンドクロス大手町北

3,310

中央

3,192

3,200

0.4

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年8月31日時点)

用途／地域

物件名

鑑定

評価額

（百万円）

鑑定評価業者

帳簿価額

（百万円）

取得価格

（百万円）

取得価格比率（％）

オフィス

その他

東京23区

キャロットタワー

7,940

谷澤

3,280

5,479

0.7

オリックス池袋ビル

13,700

中央

7,786

9,577

1.2

オリックス目黒ビル

9,510

大和

5,285

6,350

0.8

秋葉原ビジネスセンター

7,440

大和

3,809

5,060

0.6

蒲田プライム

12,000

ＪＶ

11,714

11,300

1.4

首都圏

その他

地域

ネオ・シティ三鷹

3,760

谷澤

1,829

2,200

0.3

ラウンドクロス川崎

7,170

中央

3,521

4,130

0.5

大宮宮町ビル

5,060

大和

3,226

4,400

0.5

大宮下町1丁目ビル

5,620

大和

2,783

3,750

0.5

ＯＲＥ大宮ビル

9,110

大和

7,023

7,030

0.9

新横浜スクエアビル

21,600

中央

20,822

20,300

2.5

プライム新横浜ビル

9,950

中央

9,260

9,250

1.1

その他

地域

名古屋伊藤忠ビル

6,870

谷澤

3,778

4,500

0.6

ＯＲＩＸ高麗橋ビル

6,410

中央

4,084

5,560

0.7

ルナール仙台

7,990

日本

6,374

8,500

1.1

オリックス名古屋錦ビル

12,500

日本

9,204

12,500

1.5

ＯＲＥ札幌ビル

8,320

中央

2,323

4,250

0.5

オリックス神戸三宮ビル

4,940

大和

2,501

3,800

0.5

ＯＲＥ錦二丁目ビル

15,400

大和

8,577

10,900

1.4

堂島プラザビル

15,000

日本

8,493

9,500

1.2

プライムスクエア広瀬通

11,800

日本

6,084

7,280

0.9

浜松アクトタワー

8,820

日本

9,427

7,080

0.9

オリックス淀屋橋ビル

6,430

中央

4,862

5,012

0.6

札幌ブリックキューブ

7,310

谷澤

5,304

5,200

0.6

ラウンドクロス鹿児島

770

大和

1,191

1,300

0.2

那覇新都心センタービル

12,700

谷澤

11,264

12,120

1.5

パシフィックスクエア名古屋錦

7,790

中央

6,449

6,802

0.8

札幌22スクエア

10,800

谷澤

10,375

10,500

1.3

サンマリオンタワー

20,100

中央

19,535

19,000

2.4

天神ノースフロントビル

5,838

谷澤

5,513

5,334

0.7

オフィス 計

501,828

 

369,325

407,086

50.5

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年8月31日時点)

用途／地域

物件名

鑑定

評価額

（百万円）

鑑定評価業者

帳簿価額

（百万円）

取得価格

（百万円）

取得価格比率（％）

ホテル

首都圏

その他

地域

クロスゲート

18,000

谷澤

7,748

15,040

1.9

東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート

30,800

日本

27,575

26,800

3.3

その他

地域

ヴィアイン心斎橋ビル

4,090

日本

2,616

3,100

0.4

ホテル京阪 札幌

4,780

日本

1,900

2,550

0.3

リッチモンドホテル山形駅前

2,430

日本

1,663

2,300

0.3

ホテルリブマックス名古屋栄EAST

1,670

谷澤

1,339

1,500

0.2

ホテル ユニバーサル ポート

35,200

日本

32,280

34,000

4.2

ホテル ユニバーサル ポート ヴィータ

37,600

谷澤

34,716

35,000

4.3

MIMARU 大阪 心斎橋 EAST

6,590

中央

5,254

5,300

0.7

MIMARU SUITES 京都四条

3,630

中央

2,457

2,550

0.3

ホリデイ・インエクスプレス

大阪シティセンター御堂筋

26,400

ＪＶ

22,783

22,516

2.8

ホテル 計

171,190

 

140,334

150,656

18.7

商業施設

東京都

心6区

日本地所南青山ビル

4,580

中央

2,401

2,548

0.3

ＣＵＢＥ代官山

4,540

中央

2,318

2,435

0.3

aune有楽町

12,600

大和

9,639

9,900

1.2

クロスアベニュー原宿

10,500

日本

4,664

4,815

0.6

J-ONE SQUARE

1,490

日本

1,485

1,510

0.2

JouLe SHIBUYA

8,890

日本

7,327

7,550

0.9

SO-CAL LINK OMOTESANDO

4,140

日本

2,286

2,300

0.3

その他

東京23区

aune池袋

10,000

日本

5,534

6,410

0.8

首都圏

その他

地域

aune港北

3,860

大和

2,888

4,000

0.5

aune幕張

4,840

大和

2,768

3,600

0.4

マルエツさがみ野店

2,780

大和

2,041

2,350

0.3

クロスガーデン川崎

14,100

大和

10,315

12,950

1.6

テックランド戸塚店（底地）

5,930

日本

6,073

6,020

0.7

クリオ藤沢駅前

5,310

日本

3,474

3,900

0.5

その他

地域

神戸桃山台ショッピングセンター（底地）

1,400

日本

1,261

1,224

0.2

ホームセンタームサシ仙台泉店（底地）

3,190

中央

2,381

2,350

0.3

盛岡南ショッピングセンターサンサ

3,250

谷澤

2,534

2,800

0.3

イオンタウン仙台泉大沢（底地）

4,240

中央

3,540

3,510

0.4

インターヴィレッジ大曲

5,840

中央

4,516

5,183

0.6

バロー鈴鹿ショッピングセンター

2,810

谷澤

2,757

3,200

0.4

aune仙台

2,190

中央

1,979

2,000

0.2

Friend Town 深江橋（底地）

2,850

大和

2,424

2,400

0.3

aune天神

5,040

谷澤

4,301

4,550

0.6

仙台南町通ビル

3,390

大和

3,548

3,900

0.5

aune京都三条

2,930

日本

3,112

3,120

0.4

商業施設　計

130,690

 

95,579

104,525

13.0

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年8月31日時点)

用途／地域

物件名

鑑定

評価額

（百万円）

鑑定評価業者

帳簿価額

（百万円）

取得価格

（百万円）

取得価格比率（％）

住宅

東京都

心6区

Ｗｅ　Ｗｉｌｌ　八丁堀

3,240

中央

1,922

2,370

0.3

芝浦アイランド　エアタワー

9,030

中央

3,963

6,030

0.7

ベルファース戸越スタティオ

3,730

中央

2,017

2,642

0.3

ベルファース目黒

5,280

日本

2,820

3,330

0.4

セントラルクリブ六本木

9,970

日本

7,242

7,493

0.9

クロスレジデンス白金高輪

3,170

日本

2,700

2,830

0.4

クロスレジデンス飯田橋

7,150

大和

6,001

6,000

0.7

クロスレジデンス大崎

2,930

谷澤

2,270

2,244

0.3

クロスレジデンス日本橋浜町

1,760

谷澤

1,408

1,396

0.2

クロスレジデンス日本橋本町

2,600

中央

2,223

2,200

0.3

クロスレジデンス高田馬場

9,890

中央

8,497

8,400

1.0

クロスレジデンス神田神保町

2,630

中央

2,312

2,275

0.3

その他

東京23区

クロスレジデンス蒲田

5,220

中央

2,679

3,550

0.4

ベルファース本郷弓町

4,690

中央

2,699

3,340

0.4

ウエストパークタワー池袋

31,800

日本

18,826

20,500

2.5

クロスレジデンス東十条

4,110

日本

2,602

3,000

0.4

クロスレジデンス蒲田Ⅱ

2,600

中央

2,269

2,328

0.3

クロスレジデンス六義園

2,360

中央

2,014

1,980

0.2

クロスレジデンス清澄白河

2,070

日本

1,684

1,650

0.2

首都圏

その他

地域

アールスタイルズ武蔵小杉

6,430

日本

3,376

4,433

0.5

その他

地域

クロスレジデンス大阪新町

5,660

中央

2,438

3,684

0.5

ベルファース尼崎

4,460

中央

2,353

3,440

0.4

DSタワー大博通り

1,610

中央

1,625

1,550

0.2

クロスレジデンス阿波座

3,030

中央

2,490

2,650

0.3

クロスレジデンス神戸元町

1,910

中央

1,563

1,650

0.2

ベイサイドパークOSAKA

サウスレジデンシス

3,970

中央

3,773

3,540

0.4

ベイサイドパークOSAKA

ノースレジデンシス

3,180

中央

3,047

2,860

0.4

住宅 計

144,480

 

96,827

107,365

13.3

物流施設

首都圏

その他

地域

戸田ロジスティクスセンター

13,900

日本

7,392

9,600

1.2

市川ロジスティクスセンター

11,900

日本

5,883

8,300

1.0

岩槻ロジスティクスセンター

9,580

日本

5,077

6,300

0.8

その他

地域

堺ロジスティクスセンター北棟

15,000

大和

5,590

10,200

1.3

小牧ロジスティクスセンター

4,300

谷澤

1,560

2,700

0.3

物流施設 計

54,680

 

25,503

37,100

4.6

総計

1,002,868

 

727,570

806,733

100.0

 

（注1） 表中の鑑定評価業者欄の「谷澤」は株式会社谷澤総合鑑定所を、「中央」は株式会社中央不動産鑑定所を、「大和」は大和不動産鑑定株式会社を、「日本」は一般財団法人日本不動産研究所を、「ＪＶ」は日本ヴァリュアーズ株式会社を表します。

（注2） 「鑑定評価額」、「帳簿価額」及び「取得価格」は百万円未満を切り捨てて記載しています。

（注3） 不動産取得税等の不動産関連資産の取得に係る付随費用は、取得価額として資産計上しています。

（注4） 「取得価格」は売買契約書等に記載された売買価格（単位未満切り捨て）です。なお、価格には消費税その他取得に係る諸経費（売買媒介手数料、公租公課等）は含みません。

（注5） 「取得価格比率」は、取得価格の合計に対する各不動産関連資産の取得価格の比率をいい、小数点第2位を四捨五入して記載しています。なお、「取得価格比率」の合計は、四捨五入の関係上、合計数値に一致しない場合があります。

（注6） 「青山サンクレストビル」は2026年3月2日付で準共有持分40％を売却しました。

（注7） 「浜松アクトタワー」は2026年3月27日付で準共有持分40％を売却しました。

（注8） 「浜松アクトタワー」の「鑑定評価額」は、不動産関連資産の全体の数値から準共有持分の60％に相当する数値を算出しています。

（注9） 「那覇新都心センタービル」の「鑑定評価額」は、不動産関連資産の全体の数値から準共有持分の60％に相当する数値を算出しています。

（注10） 「天神ノースフロントビル」の「鑑定評価額」は、不動産関連資産の全体の数値から準共有持分の84％に相当する数値を算出しています。

 

(ロ) 資本的支出の概要

(a) 資本的支出の予定

　不動産関連資産に関し、当期末までに実施され又は計画されている改修工事等に伴う資本的支出のうち主要なものは以下のとおりです。なお、下記工事予定金額には、会計上の費用に区分経理される部分が含まれています。

不動産等の名称

(所　在)

目的

予定期間

工事予定金額(百万円)

総額

当期支払額

既払総額

ホテル京阪 札幌

（北海道札幌市）

客室改装

自　2027年 4月

至　2028年 1月

551

-

-

名古屋伊藤忠ビル

（愛知県名古屋市）

受変電設備更新

自　2026年 7月

至　2027年 3月

350

-

-

ホテル ユニバーサル ポート

（大阪府大阪市）

客室改装（11F）

自　2027年 5月

至　2027年 8月

300

-

-

ＯＲＩＸ高麗橋ビル

（大阪府大阪市）

空調機更新1期

自　2025年 4月

至　2026年11月

201

-

151

インターヴィレッジ大曲

（北海道北広島市）

空調機更新1期

自　2027年 5月

至　2027年 6月

197

-

-

天神ノースフロントビル

（福岡県福岡市）

空調機更新

自　2026年 9月

至　2027年 3月

156

-

-

aune池袋

（東京都豊島区）

エントランス改修

自　2026年10月

至　2027年 2月

86

-

-

オリックス水道橋ビル

（東京都千代田区）

空調機更新

自　2026年11月

至　2026年12月

69

-

-

クロスレジデンス白金高輪

（東京都港区）

外壁改修

自　2026年 9月

至　2027年 1月

63

-

-

ＣＵＢＥ代官山

（東京都渋谷区）

外構改修

自　2026年10月

至　2027年 2月

40

-

-

ベルファース尼崎

（兵庫県尼崎市）

防水改修（2F,RF）

自　2027年 3月

至　2027年 8月

39

-

-

ホテル京阪 札幌

（北海道札幌市）

照明LED化

自　2027年 3月

至　2027年 8月

38

-

-

 

（b）期中の資本的支出

　不動産関連資産において、当期に行った資本的支出に該当する主な工事の概要は以下のとおりです。

当期の資本的支出は2,536百万円であり、当期費用に区分された修繕費1,528百万円と併せ、4,064百万円の工事を実施しています。

不動産等の名称

（所　在）

目的

実施期間

支出金額

（百万円）

東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾート

（千葉県浦安市）

非常用発電機更新

自　2025年 1月

至　2026年 8月

326

浜松アクトタワー

（静岡県浜松市）

Dバンクエレベーター改修

自　2025年 9月

至　2026年 8月

322

浜松アクトタワー

（静岡県浜松市）

Eバンクエレベーター改修

自　2025年 9月

至　2026年 8月

280

芝浦アイランド　エアタワー

（東京都港区）

外壁改修他

自　2024年 5月

至　2026年 5月

275

浜松アクトタワー

（静岡県浜松市）

Hバンクエレベーター改修

自　2026年 1月

至　2026年 8月

127

ＯＲＩＸ高麗橋ビル

（大阪府大阪市）

空調機更新2期

自　2026年 4月

至　2026年 5月

86

その他の資本的支出

1,117

合計

2,536

 

 

 

（c）長期修繕計画のために積立てた金銭

本投資法人は、直近の5計算期間において長期修繕計画のために積立てた金銭はありません（注1)(注2）。

（注1）第34期より、長期修繕計画に基づく予定修繕積立額が翌期の減価償却費の見込額を下回っている場合には、修繕積立金の積立ては行わないこととしました。

（注2）別途、区分所有ビル等の管理規約等に基づく修繕積立金として、2026年8月31日時点で560百万円を積立てています。

 

 

 

(ハ) 主要な不動産の情報

　各不動産関連資産について、その総賃貸収入が2026年8月期（第49期）の総賃貸収入合計の10％以上を占める物件はありません。

 

（３）テナントの概要

（イ）賃貸状況の概要

　不動産関連資産に関する賃貸状況の概要を以下に示します。表中の各数値は2026年8月31日時点のものです。

　各項目の意味は次のとおりです。

「賃貸面積」

　賃貸可能面積に含まれ、かつ実際に賃貸借契約が締結され賃貸している面積を指します。なお、「賃貸面積合計」は、すべての不動産関連資産の「賃貸面積」を合計して求めます。

「賃貸可能面積」

　個々の不動産関連資産に係る本投資法人の所有部分において賃貸が実務的に可能な面積を指します。なお、「賃貸可能面積合計」は、すべての不動産関連資産の「賃貸可能面積」を合計して求めます。

「契約賃料」

　個々の不動産関連資産の本投資法人の所有部分に係るテナントとの間で、賃貸面積に係る賃貸借契約上規定されている1箇月分の賃料、共益費及び管理費（テナントがサブリース契約に基づいてエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行い、本投資法人又は信託受託者との賃貸借契約においてエンドテナントへの賃貸借状況に応じてテナントが支払う賃料が変動する旨が規定されている契約については、期末月におけるエンドテナントとの賃貸借契約に応じた賃料を記載しています。）の合計を意味します。なお、「契約賃料合計」は、すべての不動産関連資産の「契約賃料」の合計として求めます。契約賃料合計は、百万円未満を切り捨てて記載しています。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（2026年8月31日時点）

テナント数の合計

1,157

賃貸面積合計（㎡）

1,171,215.70

賃貸可能面積合計（㎡）

1,180,344.43

契約賃料合計（百万円）

3,852

 

　　　　　　（注1）各項目に記載の数値は、本投資法人による不動産関連資産の保有部分又は保有割合に係るものであり、建物一棟全体に関す

　　　　　　　　　 るものではありません。

　　　　　　（注2）「テナント数の合計」、「賃貸面積合計」、「賃貸可能面積合計」及び「契約賃料合計」は、将来における不動産関連資産

　　　　　　　　　 の各数値を表示又は保証するものではありません。

　　　　　　（注3）テナント数の算出に際しては、貸室の一部又は全部が一括賃貸に供されていて（マスターリース契約）、当該契約における

　　　　　　　　　 賃借人兼転貸人が、サブリース契約に基づきエンドテナントに対し当該貸室の転貸を行っている場合には、この賃借人兼転

　　　　　　　　　 貸人を1テナントと数えています。

 

 

 

 

 

　（ロ）主要テナントに関する情報

　　　　　　不動産関連資産について、2026年8月31日時点での、特定のテナントに対する賃貸面積（複数の不動産関連

　　　　　資産に同一のテナントが入居している場合は、その賃貸面積の合計）の、同日時点の「賃貸面積合計に占める

　　　 割合」が10％以上を占めるテナントはありません。